A atividade da Incorporação Imobiliária é definida pela Lei 4.591/64, art. 28 (parágrafo único). O parágrafo único estabelece que “a incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjuntos de edificações compostos de unidades autônomas”.
De acordo com a Lei 4.591/64, art. 29, o incorporador é definido como “pessoa natural ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromissa ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob o regime de condomínio, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega dos prédios concluídos em certo prazo, preço e condições predeterminadas”.
As pessoas habilitadas a incorporar são definidas pela Lei 4.591/64, art. 31. O artigo estabelece que “a iniciativa e a responsabilidade das incorporações residenciais caberão ao incorporador, que só poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário, com título que atenda aos requisitos do art. 32, a;
b) o construtor ou corretor de imóveis”.
De acordo com o § 1º do art. 31, no caso do item b, o incorporador deverá ser investido pelo proprietário do terreno, pelo promitente comprador e seu cessionário ou promitente cessionário, de um mandato outorgado por instrumento público, que mencione expressamente esta lei e transcreva as disposições do § 4º do art. 35, para conclusão de todos os negócios destinados à venda das frações ideais de terreno, mas ficará pessoalmente obrigado pelos atos que praticar como incorporador.
Nenhuma incorporação poderá ser oferecida à venda sem a indicação expressa do incorporador, conforme estabelecido no § 2º do art. 31, e seu nome também deverá permanecer ostensivamente indicado no local da construção.
Independentemente da forma pela qual a incorporação seja constituída, ela terá um ou mais incorporadores responsáveis solidariamente, mesmo que em fase do período de carência referido no art. 34, conforme estabelecido no § 3º do art. 31.
O professor Caio Mário da Silva Pereira caracterizou claramente a figura do incorporador, conforme texto abaixo:
“Quem constrói um edifício de apartamentos para si mesmo não é incorporador, mas o torna-se a partir do momento em que começa a vender as unidades vinculadas à fração ideal, antes de concluído o edifício. Igualmente, sob o regime da Lei 4.591, quando ocorre a venda de unidades autônomas após a conclusão do edifício. Na verdade, a Lei 4.591 estabelece, em diversas de suas disposições, o princípio de que a incorporação só existe durante a construção do prédio.”
Da mesma forma, a Lei estabelece sua extinção:
“A responsabilidade do incorporador somente se extinguirá com a constituição legal do condomínio, com a expedição do habite-se, com o registro da construção no registro imobiliário e com a lavratura dos instrumentos públicos e do regulamento de condomínio.”
Neste artigo, exploramos os conceitos fundamentais da Incorporação Imobiliária, definidos pela legislação brasileira. Entender esses conceitos é essencial para todos os envolvidos nessa atividade, desde os incorporadores até os compradores das unidades autônomas. A legislação busca garantir a segurança jurídica e a transparência nas transações imobiliárias, protegendo os direitos de todas as partes envolvidas.
Se você está interessado em se envolver na Incorporação Imobiliária, é importante buscar orientação profissional especializada para entender todas as nuances e exigências legais. A assessoria jurídica especializada pode ajudar a garantir que todas as etapas do processo sejam realizadas corretamente, desde a constituição da incorporação até a entrega das unidades aos compradores.
Portanto, ao se envolver com a Incorporação Imobiliária, esteja atento aos conceitos e às responsabilidades definidas pela lei. Assim, você poderá conduzir seus negócios de forma segura e bem-sucedida, garantindo a satisfação dos compradores e o cumprimento das obrigações legais.
Lembre-se sempre de buscar orientação profissional qualificada e de realizar uma análise detalhada da legislação aplicável ao seu caso específico. Compreender os conceitos da Incorporação Imobiliária é essencial para o sucesso nesse ramo de atividade.
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